פינוי בינוי הוא תהליך של הריסת מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם. התהליך נעשה במתחמים עירוניים, כאשר הדיירים במתחם מפונים לתקופה קצרה, בזמן שהבניינים הישנים נהרסים ובניינים חדשים נבנים.
מטרות פינוי בינוי
פינוי בינוי נועד להשיג מספר מטרות, ובהן:
-שיפור איכות החיים של הדיירים: בניינים חדשים הם בדרך כלל בטוחים יותר, בריאים יותר ונוחים יותר למגורים מאשר בניינים ישנים.
-הגדלת היצע הדירות: בנייה חדשה מגדילה את היצע הדירות בשוק, מה שיכול להוביל לירידה במחירי הדיור.
-שיפור המראה העירוני: בניינים חדשים יכולים לשפר את המראה העירוני ולהפוך את העיר לנעימה יותר למגורים.
סוגי פינוי בינוי
פינוי בינוי יכול להתבצע בשני מסלולים:
- מסלול רשויות: במסלול זה, המדינה היא זו שמובילה את הפרויקט. המדינה מכריז על מתחם כמתחם פינוי בינוי, ומעניקה ליזמים תמריצים כלכליים כדי לקדם את הפרויקט.
- מסלול מיסוי: במסלול זה, היזמים הם אלו שמובילים את הפרויקט. היזמים מקבלים אישור מהרשות המקומית להרוס את הבניינים הישנים ולבנות בניינים חדשים.
שלבי פינוי בינוי
תהליך פינוי בינוי כולל מספר שלבים:
- הכרזה על מתחם פינוי בינוי.
- גיוס דיירים.
- אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע).
- הריסת הבניינים הישנים.
- בניית בניינים חדשים.
- החזרת הדיירים.
שלב 1: הכרזה על מתחם פינוי בינוי
השלב הראשון הוא הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי. המדינה או הרשות המקומית יכולות להכריז על מתחם כמתחם פינוי בינוי אם המתחם עומד בקריטריונים מסוימים, כגון:
-המתחם עתיק או מוזנח.
-המתחם נמצא באזור מרכזי או מבוקש.
-המתחם יכול לעבור התחדשות עירונית.
שלב 2: גיוס דיירים
השלב השני הוא גיוס דיירים במתחם להסכים לפרויקט. היזמים צריכים להגיע להסכמה עם הדיירים על התנאים של הפרויקט, כגון:
-חלוקת הדירות החדשות בין הדיירים.
-הפיצוי הכספי שיקבלו הדיירים במקרה שיבחרו שלא לעבור לדירות החדשות.
-השירותים והתשתיות שיינתנו לדיירים במתחם החדש.
שלב 3: אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע)
השלב השלישי הוא אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה למתחם. התוכנית החדשה צריכה לקבוע את המראה והשימוש במתחם החדש.
שלב 4: הריסת הבניינים הישנים
השלב הרביעי הוא הריסת הבניינים הישנים במתחם.
שלב 5: בניית הבניינים החדשים
השלב החמישי הוא בניית הבניינים החדשים במתחם.
שלב 6: החזרת הדיירים
השלב השישי הוא החזרת הדיירים לדירותיהם החדשות.
משך תהליך פינוי בינוי
משך תהליך פינוי בינוי יכול להשתנות, בהתאם לגודל המתחם, לתנאי ההסכמה עם הדיירים ולמורכבות הפרויקט. בדרך כלל, תהליך פינוי בינוי נמשך מספר שנים.
יתרונות וחסרונות פינוי בינוי
פינוי בינוי הוא תהליך עם יתרונות וחסרונות.
יתרונות פינוי בינוי כוללים:
-שיפור איכות החיים של הדיירים: בניינים חדשים הם בדרך כלל בטוחים יותר, בריאים יותר ונוחים יותר למגורים מאשר בניינים ישנים.
-הגדלת היצע הדירות: בנייה חדשה מגדילה את היצע הדירות בשוק, מה שיכול להוביל לירידה במחירי הדיור.
-שיפור המראה העירוני: בניינים חדשים יכולים לשפר את המראה העירוני ולהפוך את העיר לנעימה יותר למגורים.
חסרונות פינוי בינוי כוללים:
-עלות גבוהה: פינוי בינוי הוא תהליך יקר, שעלול לגרום לעליית מחירי הדיור.
-תהליך מורכב: פינוי בינוי הוא תהליך מורכב, שעלול להתעכב.
-פגיעה בזכויות הדיירים: הדיירים במתחם עלולים להיפגע מבחינה כלכלית ואישית במהלך תהליך פינוי בינוי במידה ואינו מבוצע כראוי.
לסיכום, פינוי בינוי הוא תהליך מורכב, אך הוא יכול להיות בעל יתרונות רבים עבור הדיירים, העיר והמדינה. הדיירים יכולים לקבל דירות חדשות, בטוחות יותר ובעלות תנאי מגורים טובים יותר. העיר יכולה להרוויח מבנייה חדשה, וכן מהגדלת היצע הדירות ושירותים ציבוריים. המדינה יכולה לתרום להגדלת היצע הדירות ולצמיחה הכלכלית. כדי להבטיח שהתהליך יהיה מוצלח, חשוב שהדיירים יהיו מעורבים בתהליך ושהיזם יהיה אמין ומקצועי. הדיירים צריכים להבין את זכויותיהם ולקבל תמורה הוגנת על הדירות שלהם. היזם צריך להיות בעל ניסיון בפרויקטים של פינוי בינוי, וצריכים להיות לו הקשרים הרלוונטיים עם הרשויות, חברה כזו לדוגמא היא חברת יסודות, הפועלת כבר שנים בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים. פינוי בינוי הוא הזדמנות לשפר את איכות החיים של הדיירים ולהביא להתחדשות עירונית ולצמיחה כלכלית. על מנת לממש את הפוטנציאל של פינוי בינוי, חשוב שהמדינה, הרשות המקומית והדיירים יפעלו יחד כדי לקדם תהליך מוצלח.
