אין מקום אחר- הדר ברוקנשטיין בסקירת מצב מפוכחת נוכח התגברות ההגירה לישראל

תוכן עניינים

בשונה לחלוטין ממדינות אחרות בעולם שבעתות מלחמה מציגות הגירה שלילית, מדינת ישראל מוכיחה את התרבות הייחודית והחיבור השורשי המאפיינים אותה, ורושמת נתונים מרשימים במיוחד של הגירה חיובית בלב לבה של המלחמה.

על פי נתוני משרד העלייה והקליטה, למעלה מ-1200 עולים חדשים עלו לישראל והחלו בתהליך קליטה והסדרת אזרחות מכורח חוק השבות מעת פתיחת המלחמה ועד 23 בנובמבר. במשרד צופים לנתונים אף גבוהים יותר בחודשים הקרובים, ומעריכים כי בשנה הקרובה צפויים לעלות לישראל למעלה מ-100,000 עולים חדשים מיהדות התפוצות בעולם.

הדר ברוקנשטיין, יזמית ומומחית נדל"ן מהמובילות בישראל, בוחנת את הנתונים הללו, ואת השפעתם על ענף הנדל"ן לטווח המיידי ולאורך זמן

עלייה לישראל היא מבורכת בכל עת, ומרגשת אף יותר בעת מלחמה. יחד עם זאת, עליה המונית שאינה מתוכננת ומנוהלת, עשויה גם להוליד אתגרים, כשלי קליטה וליצור שינויים כלכליים, תרבותיים ודמוגרפיים. בהנחה שלמדינת ישראל אין עניין לשוב עשרות שנים לאחור ולשכן את העולים במעברות ובמתקני שהיה המוניים, נדרשת כבר עכשיו תכנית סדורה להגדלת היצע הקרקעות ונכסי הנדל"ן, תחום שסבל ממחסור עוד בטרם תחילת גל ההגירה הנוכחי.

 

מהם הצעדים הצפויים לצורך עמידה בביקוש לנכסי נדל"ן?

הדר ברוקנשטיין מצביעה על מספר צעדים נחוצים שיכולה המדינה לקדם כבר עכשיו:

 

הסרת חסמים בירוקרטיים בענף הנדל"ן

על מנת לספק מענה לביקוש הגבוה, שאף צפוי לגדול בצורה מהותית, לנכסים לצרכי דיור, נדרשת הסרה מידית של חסמים בירוקרטיים במגוון הליכים, בניהם: קיצור הליכי הנפקת היתרי בניה על ידי הוועדות העירוניות והמחוזיות לתכנון ובניה, קידום מהיר של הליכי הפשרת קרקעות שמצויות תחת הליך תכנוני, מתן תמריצים וקידום הסכמי גג אל מול רשויות מקומיות במטרה לעודד הקמת שכונות והרחבות.

 

התחלות בנייה

העלאה אגרסיבית של מספר התחלות הבנייה בישראל, תוך תעדוף של בניה לגובה למיצוי שטחי קרקע, הצבת יעדי התחלות בניה ברמה הארצית ופריסתם ליעדים על פי אזורים, ערים ויישובים.

 

מתן תמריצים לקבלנים וסיוע בירוקרטי

אחת הרעות החולות בענף הבנייה הוא עיכובים מתמשכים במועדי סיום הבנייה המתוכנן, בדגש על שכונות, מתחמי דיור משותפים ובנייני מגורים. עיכובים אלו נובעים ממגוון סיבות, בניהן מחסור בעובדים בענף הבנייה, הליכי פיקוח בניה, מגבלות בגיוס הון בשל תקנות מגבילות ועוד. זה הזמן להפחית בחסמים הללו ככל הניתן, להרחיב את מכסות העובדים הזרים לענף ולקדם את הגעתם ממדינות מזרח אירופה ואסיה, ואף לקבוע תמריצים כספיים או תמריצים בהגדלת היקף אחוזי הבניה שיביאו לגידול ברווח הקבלני- לקבלנים ויזמים שעומדים בזמנים.

 

הפשרת קרקעות

הדר ברוקנשטיין מדגישה כי הפשרת קרקעות היא למעשה הפעולה הישימה המהירה, הרחבה והיעילה ביותר שיכולה המדינה לנקוט במטרה להביא לגידול מהיר בהיקף נכסי הנדל"ן לצרכי מגורים.

במדינת ישראל עומדים כאבן שאין לה הופכין קרוב ל- 4,000,000 דונמים של קרקעות חקלאיות שאינן מעובדות. קרקעות אלו אינן תורמות לתל"ג, אינן מייצרות מקומות עבודה ואינן משמרות את ערך עבודת האדמה ואהבת הארץ עליו מושתתים חוקים רבים.

חלק ניכר מן הקרקעות הלא יצרניות הללו, מצויות בבעלות פרטית,  ויכולות להפוך לנכס ששוויו עצום, הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט הנדל"ני, כפתרון לעתודות הקרקע הזמינות לבניה, שמוגבלות במיוחד. למרות שיוקר הדיור תופס כותרות מזה למעלה מעשור, וניתן לראות הקלות מסוימות וגמישות בקרב מקבלי ההחלטות, מה שמביא לגידול בהיקף הקרקעות הפרטיות המופשרות, מדובר למעשה בפתרון הנגיש ביותר שיכול להבטיח את הרחבת היצע הדירות והבתים צמודי הקרקע (בהתאם לאזור הביקוש, תוואי הקרקע והתכניות העירוניות לחזות ואופי העיר), ולהבטיח דיור בר השגה לזוגות הצעירים ולעולים החדשים שבפתח.

 

האם כל אלו צפויים להתרחש?

את קצב קבלת ההחלטות ויישומן ואת הבירוקרטיה הממשלתית מכירה הדר ברוקנשטיין מקרוב, והיא אינה ממהרת להמר על הירתמות כלל הרשויות והמערכות למטרה זו כפי שנדרש. יחד עם זאת, הדר יודעת להצביע כבר עכשיו על מגוון קרקעות חקלאיות בעלות אופק תכנוני קיים ומבטיח, שבסבירות גבוהה יזכו להפשרה ולעליית שווי, גם ללא שינויים מרחיקי לכת במדיניות.

קרקעות אלו שמשווקות כבר היום, הן קרקעות פרטיות וסחירות, באזורי ביקוש במרכז הארץ, בשרון ובשפלה, שמוצעות במחירים אטרקטיביים וצפויות להשבחה מהותית עם השלמת הליך ההפשרה שכבר מצוי בשיאו. הסיכויים המוגברים להפשרת הקרקעות הללו נעוצים באינטרסים של גופים ציבוריים וממשלתיים בהפשרתם, והם אלה שעושים את העבודה ודוחפים לקידום ההפשרה, מה שצפוי להטיב גם עם בעלי הקרקע הפרטיים.

את התעוררות השוק ניתן לראות כבר כעת, כאשר לאור כל התחזיות לנסיקת מחירי הנדל"ן הצפויה, משקיעים רבים מגלים עניין הולך וגובר ברכישת קרקע שטרם אושרה לבנייה להשקעה- להבטחת עתידם במדינה שהולכת וסוגרת על תושביה.